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Simulador Completo de Financiamento Imobiliário
É fácil encontrar simuladores de financiamento imobiliário que calculam o valor das prestações. Mas é difícil prever se uma operação como essa, que envolve inúmeras variáveis, vai ser lucrativa ou não.
Neste artigo apresenta-se a aplicação de um simulador desenvolvido em MatLab, que é útil para prever a viabilidade financeira de contratar empréstimos para a aquisição de imóveis com a finalidade de investimento.
Considera-se que o imóvel será comprado pronto, e ficará alugado até a quitação do financiamento. O que se busca calcular é o valor presente líquido (VPL) da operação como um todo, que inclui taxas de registro, custo de oportunidade da entrada e prestações pagas, oscilação do mercado imobiliário, dentre outros parâmetros. Um VPL positivo significa que a operação é lucrativa.
Os gráficos são feitos com base nos seguintes parâmetros (sendo que a cada figura um deles varia): financiamento durante 120 meses (10 anos)
taxa de juros de 8,9% + TR ao ano
inflação de 4,5% ao ano
TR de 2% ao ano
entrada de 25% do valor do imóvel
taxas de aquisição de 2,4% do valor do imóvel + parcela fixa
aluguel de 0,4% do valor do imóvel
Embora no caso específico apresentado aqui tenha se usado um imóvel de R$ 200.000, o valor absoluto faz pouca diferença no cálculo da viabilidade; apenas impacta na influência da taxa de administração + seguro mensal (estipulados em R$ 100) e nas taxas fixas de compra (R$ 2500).
Em cada gráfico, variou-se um dos parâmetros enquanto os outros se mantiveram fixos nos valores acima mostrados. Foram considerados quatro cenários distintos, envolvendo diferentes projeções para valorização imobiliária e custo de oportunidade do dinheiro efetivamente utilizado (que é o rendimento que se teria aplicando o dinheiro em outras coisas que não num imóvel).
Dos cenários utilizados, o mais provável é o de valorização imobiliária de 1% real ao ano (considerando que o mercado hoje está sobrevalorizado, e também que esta taxa deve ser líquida de depreciação), e de custo de oportunidade de 3% reais ao ano (mais ou menos o que se consegue na renda fixa de longo prazo, descontadas taxas e impostos).
Se a taxa de aluguel líquida (que já deve descontar prejuízos com imóvel vazio) for inferior a 0,4%, o investimento em imóveis via financiamento tem baixas chances de lucro.
Quanto maior a inflação, melhor para o investidor, pois o financiamento é corrigido pela TR, enquanto aqui supõe-se que o aluguel e o valor do imóvel são imunes à desvalorização da moeda.
Obviamente uma TR alta é prejudicial.
Quanto menor a entrada, maiores serão os pagamentos de juros, e a possibilidade de prejuízos aumenta.
Juros de financiamento acima de 9% ao ano são potencialmente perigosos.
O prazo do financiamento influencia na volatilidade do VPL, de forma não linear. Para prazos extremamente longos, próximos dos 30 anos, o risco é muito mais alto, e os potenciais ganhos também.
código fonte parte 1 (Matlab)
código fonte parte 2 (Matlab)
Neste artigo apresenta-se a aplicação de um simulador desenvolvido em MatLab, que é útil para prever a viabilidade financeira de contratar empréstimos para a aquisição de imóveis com a finalidade de investimento.
Considera-se que o imóvel será comprado pronto, e ficará alugado até a quitação do financiamento. O que se busca calcular é o valor presente líquido (VPL) da operação como um todo, que inclui taxas de registro, custo de oportunidade da entrada e prestações pagas, oscilação do mercado imobiliário, dentre outros parâmetros. Um VPL positivo significa que a operação é lucrativa.
Os gráficos são feitos com base nos seguintes parâmetros (sendo que a cada figura um deles varia):
Embora no caso específico apresentado aqui tenha se usado um imóvel de R$ 200.000, o valor absoluto faz pouca diferença no cálculo da viabilidade; apenas impacta na influência da taxa de administração + seguro mensal (estipulados em R$ 100) e nas taxas fixas de compra (R$ 2500).
Em cada gráfico, variou-se um dos parâmetros enquanto os outros se mantiveram fixos nos valores acima mostrados. Foram considerados quatro cenários distintos, envolvendo diferentes projeções para valorização imobiliária e custo de oportunidade do dinheiro efetivamente utilizado (que é o rendimento que se teria aplicando o dinheiro em outras coisas que não num imóvel).
Dos cenários utilizados, o mais provável é o de valorização imobiliária de 1% real ao ano (considerando que o mercado hoje está sobrevalorizado, e também que esta taxa deve ser líquida de depreciação), e de custo de oportunidade de 3% reais ao ano (mais ou menos o que se consegue na renda fixa de longo prazo, descontadas taxas e impostos).
Se a taxa de aluguel líquida (que já deve descontar prejuízos com imóvel vazio) for inferior a 0,4%, o investimento em imóveis via financiamento tem baixas chances de lucro.
Quanto maior a inflação, melhor para o investidor, pois o financiamento é corrigido pela TR, enquanto aqui supõe-se que o aluguel e o valor do imóvel são imunes à desvalorização da moeda.
Obviamente uma TR alta é prejudicial.
Quanto menor a entrada, maiores serão os pagamentos de juros, e a possibilidade de prejuízos aumenta.
Juros de financiamento acima de 9% ao ano são potencialmente perigosos.
O prazo do financiamento influencia na volatilidade do VPL, de forma não linear. Para prazos extremamente longos, próximos dos 30 anos, o risco é muito mais alto, e os potenciais ganhos também.
código fonte parte 1 (Matlab)
código fonte parte 2 (Matlab)